De los dólares a una propiedad: qué conviene saber sobre la Ley de Inocencia Fiscal II
Para muchas personas, ahorrar en dólares durante años fue una forma de preservar el valor de sus ingresos y construir un respaldo para el futuro.
En algunos casos, ese ahorro siempre tuvo un destino pensado: una vivienda, un departamento, un terreno. En otros, simplemente se fue acumulando hasta que apareció una oportunidad que hizo pensar que había llegado el momento de transformarlo en patrimonio.
Y cuando llega ese momento, aparecen algunas preguntas muy concretas: ¿cómo se pueden utilizar esos dólares para comprar una propiedad?, ¿es necesario depositarlos previamente?, ¿qué documentación habrá que presentar?, ¿cómo serán considerados frente al fisco?, ¿existe un plazo para utilizar el régimen?
La Ley 27.826, conocida como Ley de Inocencia Fiscal II, incorpora modificaciones que pueden resultar relevantes para quienes se encuentran en esa situación.
La ley fue sancionada por el Congreso el 17 de septiembre de 2026. Al momento de elaborar esta información, todavía resta su publicación en el Boletín Oficial y la reglamentación de los procedimientos necesarios para su aplicación.
Cuando el ahorro se convierte en patrimonio
Uno de los puntos que interesa especialmente a quien tiene dólares ahorrados es determinar cuándo esos fondos pasan a formar parte de su patrimonio dentro de una operación inmobiliaria.
La nueva normativa establece que, para las operaciones comprendidas por el régimen, los fondos utilizados para adquirir un inmueble se consideran incorporados al patrimonio en la fecha en que se concreta la operación.
Esto permite vincular la incorporación de esos ahorros con un hecho concreto y documentado: la adquisición del inmueble.
Para quien conservó dólares durante años y ahora decide utilizarlos para comprar una propiedad, se trata de una cuestión relevante. La compra deja de ser solamente el destino de un ahorro y pasa a tener, además, un tratamiento fiscal expresamente contemplado por la nueva normativa.
¿Es necesario depositar los dólares antes de comprar?
Esta es una de las cuestiones que más puede interesar a quien está pensando en realizar una operación inmobiliaria.
La ley establece que quienes adhieran al régimen simplificado deberán canalizar determinadas operaciones mediante los medios de pago autorizados por el Banco Central de la República Argentina o la Comisión Nacional de Valores.
En el caso de los inmuebles, contempla expresamente los pagos en efectivo realizados en escrituras públicas vinculadas con derechos reales sobre inmuebles.
La escritura pública adquiere así un lugar central dentro del mecanismo previsto para este tipo de operaciones.
Ahora bien, hay una diferencia importante entre que la ley contemple determinados pagos en efectivo dentro de una escritura y afirmar que cualquier compra de una propiedad realizada con dólares queda automáticamente alcanzada por los beneficios del régimen.
Para que resulte aplicable deberán cumplirse las condiciones establecidas por la propia ley y aquellas que surjan de su reglamentación.
¿Quiénes pueden acceder al régimen?
La nueva ley amplía el acceso al régimen simplificado del Impuesto a las Ganancias al eliminar los límites de ingresos y patrimonio que existían anteriormente.
Como regla general, se mantiene el requisito de contar con residencia fiscal en la Argentina durante el período fiscal correspondiente, con la excepción prevista para el ejercicio 2025.
Esto amplía el universo de personas que pueden encontrarse comprendidas.
Pero conviene hacer una distinción: tener dólares ahorrados no significa, por sí mismo, que todos los beneficios previstos por la ley resulten aplicables.
También habrá que considerar la situación fiscal de quien realiza la operación, la forma en que se utilizan los fondos y la manera en que se instrumenta la compra.
El plazo también importa
La nueva normativa establece un límite temporal para la utilización de los fondos dentro de las protecciones previstas por este régimen.
Según la ley, podrán utilizarse hasta el 31 de diciembre de 2027. Una vez transcurrido ese plazo, los fondos que no hayan sido utilizados dentro del marco previsto dejarán de contar con esas protecciones específicas.
Para quien está evaluando una compra inmobiliaria, conocer este plazo forma parte de la planificación.
Esto no significa apresurar una decisión de compra. Significa incorporar el plazo previsto por la norma entre los elementos que conviene analizar cuando existe la intención de utilizar esos ahorros para adquirir una propiedad.
¿Qué ocurre con Bienes Personales?
La ley también establece un criterio específico respecto del Impuesto sobre los Bienes Personales.
Los fondos utilizados en las operaciones comprendidas por el régimen se consideran incorporados al patrimonio a los efectos de este impuesto desde la fecha en que se concreta la operación.
En términos sencillos, cuando esos dólares se utilizan para adquirir un inmueble dentro de las condiciones previstas, la norma determina desde qué momento se considera que esos fondos forman parte del patrimonio.
Es una referencia concreta frente a una cuestión que puede resultar especialmente relevante cuando se trata de ahorros acumulados durante años.
Los dólares y el origen de los fondos
La existencia de un régimen de estas características tampoco significa que desaparezcan los controles propios de una operación inmobiliaria.
Las previsiones fiscales de la nueva ley conviven con las obligaciones vinculadas con la prevención del lavado de activos y con la identificación de las personas que intervienen en determinadas operaciones.
La constancia de adhesión al régimen puede constituir un antecedente dentro de los procesos de identificación y monitoreo, pero no reemplaza las obligaciones que correspondan en materia de prevención del lavado de activos ni elimina, cuando resulte exigible, la necesidad de justificar el origen de los fondos.
Por eso es importante diferenciar dos cuestiones que se relacionan, pero que no son lo mismo: el tratamiento fiscal de los ahorros y los controles que corresponden en una operación inmobiliaria.
La documentación de la operación
Todavía quedan aspectos operativos que deberán definirse a través de la reglamentación.
Mientras tanto, hay una cuestión que resulta esencial: la operación deberá estar correctamente instrumentada y documentada.
En una compraventa inmobiliaria, la escritura pública será un elemento central para acreditar la adquisición y, cuando corresponda, la forma en que fueron utilizados los fondos.
También será necesario contar con la documentación que permita identificar a las partes, documentar la operación y cumplir con las obligaciones que correspondan respecto de los fondos utilizados.
Por eso, antes de llegar a la firma, conocer cómo se instrumentará el pago y qué documentación será necesaria también forma parte de una adecuada planificación de la compra.
Del ahorro a la propiedad
Para quien tiene dólares ahorrados, la Ley de Inocencia Fiscal II puede modificar algunas de las cuestiones que conviene considerar al momento de transformar ese ahorro en una propiedad.
La norma contempla determinadas condiciones para utilizar esos fondos dentro de una operación formal, establece cuándo se consideran incorporados al patrimonio y fija un plazo para acceder a las protecciones previstas.
Pero la decisión no termina en encontrar una propiedad adecuada.
También importa cómo se utilizan los ahorros, cómo se documenta la operación, cuál es la situación fiscal de quien compra y qué requisitos deben cumplirse al momento de concretar la adquisición.
Cuando detrás de una compra inmobiliaria hay años de ahorro, conocer las reglas antes de firmar también forma parte de cuidar ese patrimonio.